（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

经过3年半的持续降债，龙湖集团终于在2025年度过了偿债高峰，将房地产企业过去5年以来普遍悬在头顶之上的流动性风险，降到了最低。

这也意味着，这家原本就是财务“优等生”的房企，将在甩掉债务压力之后，能以更加轻盈的姿态面对当下房地产行业持续的深度调整，并且继续稳固由房产开发、运营和服务收入共同构建的业绩盘面。

龙湖集团公布的2025年业绩显示，公司营业收入合计为973.1亿元，其中，地产开发业务收入为705.4亿元，运营业务收入为141.9亿元，服务业务收入为125.8亿元。运营及服务业务收入合计为267.7亿元，占总营业收入27.5%。

利润表现方面，全年公司拥有人应占溢利为10.2亿元，运营及服务业务核心溢利为79.2亿元，整体毛利率超过50%，对整体的利润盘面提供了较大的贡献。

对于龙湖集团而言，过去3年多的时间，积极偿债是公司最重要的目标。数据显示，过去3年半的时间里，龙湖集团累计压降负债近600亿元，更在去年12月初提前结清一笔总规模约85亿元的港币银团。

这也意味着，龙湖集团已经度过了偿债高峰，在房地产行业普遍出现流动性危机的时刻，保证了资金安全性，穿过了最艰难的周期。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上提到，龙湖业务与债务的新地基已经基本完成，也有信心在未来2、3年的时间里走完转型之路。

债务规模压降近600亿，龙湖重建财务“地基”

偿债降压，是过去几年房企最重要的主题。不论是积极偿债，还是寻求债务重组，都是房企在行业发展新逻辑之下，寻求降低资金压力的方式。

从2022年龙湖集团在开发业务上提出“三提三降”之后，就开启了为期3年的债务结构转换。3年过去，到2025年末，龙湖努力偿债的结果也终于见到成效。

财报显示，2025年，龙湖集团合计完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团的债务兑付，合计偿债超过220亿元。加上从2022年开始龙湖的累计降债，3年半时间里，龙湖集团合计压降有息负债规模近600亿元。

财报显示到去年年末，公司综合借贷总额为1528.1亿元，较2024年末下降235.1亿元。同时，在手现金292.0亿元，净负债率为52.2%，现金短债倍数为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率54.7%。公司现金流充裕，整体债务压降行业内较稳定水平。

除了压降债务之外，龙湖还在不断调整债务结构，降低融资成本。到去年末，龙湖集团平均融资成本降至3.51%，同比下降了49个基点，平均合同借贷年期延长至12.12年，经营性现金流为58亿元，连续3年实现经营性现金流为正。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，度过偿债高峰之后，龙湖集团每年到期债务趋于平缓。2026年剩余债务61亿元，已经进行了偿债铺排，会提前有序归还。2027年集团层面债务60亿元，2028年69亿元，2029年39亿元，到2032年降至13亿元。这和过去3年相比已经大幅度降低。

相较于单纯的偿债，过去3年龙湖最重要的举措在于，对债务结构进行转换，重建债务地基，重构了发展模式。

赵轶称，通过对债务结构的不断优化，目前龙湖集团在银行融资占比已经提高接近90%，并且主要是与战略行的合作。经营性物业贷加长租贷共超过1000亿，经营性物业贷当年新增约180亿，均是长周期、低成本的融资品种。外币负债余额150亿元，在总负债占比只有10%，并且完全做了掉期。

“过往企业依赖信用融资为主，而到今年龙湖的信用类融资仅余 200亿，供应链融资清零。预计到2028年底，龙湖将完成债务结构的迁移，构建出新模式的财务地基，而公司整体有息负债将降至1200亿左右。”陈序平表示。

运营服务收入最晚在后年超过开发收入

开发、运营和服务，是如今的龙湖集团主要的收入构成。开发业务受地产行业整体下行影响，营业收入较往年有所下降，但收入规模仍超过700亿元，去年全年地产开发合同销售金额则为631.6亿元。

2025年，龙湖在全国39座城市交付了约7万套房源，总交付面积达到592.5万平方米，仍然是公司的核心主力业务。

从区域分布来看，公司开发业务聚焦一、二线城市，销售占比达到89%。在去年土地市场的储备来看，新增土地的获取也主要集中在一、二线核心城市。

龙湖去年在上海、深圳、苏州、重庆、成都等城市获取7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米。到去年末，龙湖集团的土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益面积为1732万平方米。整体未售货值还超过2000亿，其中一、二线城市占比超过七成。

陈序平提到，自2021年下半年房地产行业进入深度调整以来，近5年时间里全国新房开工量相比高点跌去七成，新房成交量跌去五成，调整幅度非常大，今年一季度以来，政策持续出台，目的是为稳住楼市。今年的跌幅有望大幅收窄，实现止跌回稳：

“去年公司非常坚决地清库存，累计清盘78个项目，贡献了165亿签约额。2026年开发业务仍然会聚焦存货去化、存量土储的激活，以及优中选优的增量投资，重点是啃下存货的’硬骨头’。”

相较于开发业务，运营及服务业务的增长则更为亮眼。

业绩显示，去年龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高。

其中，由商业投资、资产管理组成的运营业务收入为141.9亿元，同比增长1.6%。其中商业租金收入112.1亿元，资产管理收入29.8亿元。物业服务、智慧营造为主的服务业务，收入则达到了125.8亿元。

2025年，龙湖商业依然保持了高速的发展态势，继续聚焦在一、二线城市开业的运营布局，全年新开13家购物中心，武汉滨江天街、重庆江岸天街等商场开业即成为区域消费地标，另外完成了重庆北城天街、苏州狮山天街等头部商场的改造。

到去年年末，龙湖商业累计在全国25座城市开业运营99座商场，运营总建面为1050万平方米，合作品牌超过7400家。商业租金收入达到112.1亿元，出租率保持97%，去年新开的13座天街项目，到年底的平均出租率也超过96%。

同时，稳定的客流量也保证了营业额的增长，整体来看，去年剔除车辆销售的营业额整体同比增长17%，日均客流整体同比增长16%。

商业投资航道总经理包伟表示，今年龙湖还会开业9座购物中心，其中5座重资产，4座轻资产。同时，今年龙湖商业会持续投入存量项目改造提升，把全面提升新项目“一次做对”的能力摆在很重要的位置上，并且会继续强化对消费者内容运营的能力，以此应对目前竞争激烈的商业市场竞争。

物业服务方面，龙湖物业全年总收入为112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55%。除了住宅物业之外，在商企服务方面，新获取北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、西安咸阳国际机场、成都宽窄巷子等地标类项目，将小米、华为、阿里等世界500强企业纳入客户名单。

代建业务方面，龙湖龙智造实现营业收入13亿元，全年新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米。

从2025年的财报可以看出，龙湖不仅做了债务转换，也做了整体业务的转换。龙湖集团管理层提到，按照当前的推演，最晚到2028年，运营及服务业务收入会超过开发收入：“房企能否过渡到新模式，核心问题在于业务调整能否与债务结构调整深入结合。如今龙湖的新地基已接近打造完成，这条路困难重重，但龙湖会坚定走下去。”